とても賃貸物件を管理している方には耳の痛い話です。不況の波はこんなところにも反映しているんですね。この状況で賃料下げに踏み切るのは、厳しいことかもしれませんが、満室運用をするにはこれも策の一つなのかもしれません。
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　超円高が一段落し株価も回復基調にあるなど、国内景気にも“春”らしさが戻りつつあるように見える。しかし、日本経済を根底から揺るがしかねない危機が目前に迫っているという。不動産業界の「2012年問題」である。大前研一氏が解説する。

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　今年は東京都心で大規模ビルが相次ぎ完成する。東京の街が活性化するのは喜ばしいことだが、これは同時に日本経済にとって大きな不安要因となる。オフィスビルの供給過剰により空室が増えて賃料が下がり、デベロッパーの経営が苦境に追い込まれるからだ。いわゆる不動産業界の「2012年問題」である。

　すでに東京都心5区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区）の空室率上昇や賃料の下落は、相当シリアスだ。オフィスビル仲介大手の三幸エステートの調査によれば、1月末日現在の都心5区の大規模ビル（基準階貸室面積200坪以上の賃貸オフィスビル）の空室率は6.39％で、前月比0.74ポイント上昇し、半年ぶりに6％台を記録した。

　とくに築1年未満の新築ビルの空室率は前月の27.6％から10.8ポイントも増えて38.4％に達した。1月に千代田区や港区で複数の大規模ビルがまとまった面積の空室を抱えて竣工したからである。

　また、募集賃料は1坪当たり1万9707円。賃料水準は3か月連続で最安値を更新し、1994年の統計以来、初めて2万円を割り込んだ。

　区別にバブル崩壊後のピーク時の賃料と1月末日時点の賃料を比較すると、千代田区は3万5300円（2008年6月）から2万2600円、港区は2万9500円（2008年1月）から1万9800円、新宿は3万1600円（2008年8月）から1万7100円などとなっている。都心で賃料が2万円を割り込んだら、デベロッパーの“危険水域”だ。

　なぜ、このような状況になっているのか？　そもそも日本経済が低迷しているため、新たに入居する会社は少ない。高い賃料を出してくれる外国の金融機関などは、日本からの撤退やリストラを進めている。

　今まで入居していた会社は、より安いビルに引っ越したり、東京から撤退して故郷（本社所在地）に帰ったり、東日本大震災のBCP（事業継続計画）対応で東京以外に機能を分散したりしている。

　さらに、多くの会社は人件費や賃料を削減するため、ネット環境さえあればどこにいてもできる経理・総務・人事・購買などのバックオフィス（事務処理部門）業務を、地方や海外の会社にアウトソーシングしている。

　そうした理由で東京のオフィス需要が伸びなくなっているわけだが、それによって2つのことが起きる。まず、新築大規模ビルの所有会社は借金をして建てたばかりだから、なんとしてもテナントを集めなければならないので、賃料を下げる。

　私が調べた例では、計画時は募集賃料を3万円に設定していたビルが、現実には2万円くらいに値下げしなければ入居してもらえない。2万円でも競合物件が多くてなかなか決まらないため、“おまけ”を付ける。

　今の流行は、最初の1～2年間は賃料不要で、その後5年間は値上げをしない、さらに引っ越し代も払う、というものだ。これはアメリカの大都市やイギリスのロンドンが1990年代に経験したバブル崩壊後の状況そのものだ。まさに“出血大サービス”である。

※SAPIO2012年4月4日号

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120322-00000010-pseven-soci

各社、地主さん・大家さん向けに賃貸住宅経営のセミナーを開催しています。無料のものも多くありますので、興味のある方は参加してみてもよいかもしれませんね。

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　共同住宅に関する経営の指導および、地域に密着した相談に対応するため法律・税務相談等を行なう公益社団法人東京共同住宅協会(所在地：東京都渋谷区)は、2012年4月より江戸川支部を開設することとなりました。
　つきましては開設を記念して、地主さん・大家さんのためのセミナーを2012年4月4日(水)東京都江戸川区にて開催いたします。

■セミナー開催の背景
　我々の生活に大きな影響を及ぼした東日本大震災から早1年。賃貸住宅経営にも大きな爪跡を残したこの震災から、どのように再建していくか。不動産経営を通じて大切な資産をどのように残していくのか。満室経営を実現するための秘訣とは。など、賃貸住宅経営に役立つ情報を余すことなくお伝えする地主さん・家主さん必聴の無料セミナーです！

■開催概要
日時：2012年4月4日(水)
　　　開場　　12:30
　　　講演　　13:00～15:50
　　　相談会　15:50～16:50
会場：古田土(こだと)公認会計士・税理士事務所
住所：江戸川区西葛西5-4-6　アールズコート302
　　　(地下鉄東西線　西葛西駅徒歩3分)
内容：

第1部　大家さんのための「お金を残す不動産経営」
　現在お持ちの不動産が、充分な利益を生んでいるでしょうか。
沢山の資産をお持ちでも、利益を生まなければこれからの大増税に対応できません。所得税や相続税の節税と、お金の上手な回し方をしっかり学んでください。
講師：古田土公認会計士・税理士事務所　所長　古田土 満氏

第2部　「立地条件を克服する！満室経営の秘訣・最新入居ニーズ」
　大家さんを明るく元気にさせるキーワードは≪満室≫です。様々な空室対策を間取り計画・ターゲット・差別化など多数の満室成功事例を公開します。
講師：公益社団法人東京共同住宅協会　会長　谷崎 憲一

個別相談　よろず個別相談会(セミナー終了後)
　賃貸経営にまつわる様々なお悩みやご質問に、専門スタッフが懇切丁寧にお答え致します。
　事前予約が必要です。参加申込の際に相談内容をお伝えください。

■公益社団法人東京共同住宅協会　概要
　公益社団法人東京共同住宅協会は、東京都都市整備局を所轄官庁とする、民間賃貸住宅経営者を支援する会員制の団体です。国および東京都の住宅政策に協力し、共同住宅の健全な進歩発展と経営に携わる皆様の意識の高揚を図り、住宅事情の改善と社会福祉の増進に寄与することを目的として活動しております。

主な事業内容：(1)共同住宅に関する経営の指導および法律・税務相談
　　　　　　　(2)共同住宅改善のための調査と研究
　　　　　　　(3)優良業者の紹介・斡旋
　　　　　　　(4)優良図書および新聞の発行
　　　　　　　(5)講習会・セミナーの開催など

URL： http://www.tojukyo.net/

http://www.zaikei.co.jp/releases/37512/

修繕費って頭が痛いところです。入居者負担を上げれば空室率にも繋がるし、でも自腹はもっと辛い…そこで、パナホームが提案するのが、リフレッシュ工事積立制度だそうです。

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　パナホームと同社グループの不動産流通・賃貸管理会社であるパナホーム不動産は、パナホームの賃貸住宅の計画的なメンテナンスをサポートする「リフレッシュ工事金積立制度」を導入したことを発表した。資金の積立ては、りそな銀行が新たに商品化した「賃貸住宅修繕積立金管理信託」を利用。同商品は、元本はりそな銀行が保証し、預金保険制度の対象にもなっているほか、保険商品のように掛け捨て部分がないため、効率的な運用ができる。銀行の管理信託を利用した賃貸住宅の修繕積立金制度は、住宅業界で初めてとなる。

　「リフレッシュ工事金積立制度」は、パナホーム不動産が、毎月賃貸住宅のオーナーに送金する家賃から、管理手数料等と積立金相当額を差し引いた上でりそな銀行に送金し、同行が個々のオーナーの口座にリフレッシュ工事の資金として積立てる。尚、この制度を利用できるのは、原則として、パナホーム不動産が一定期間にわたって全住戸を借り上げる「一括借上げ制度」の利用者。2つの制度を利用すると、計画的なリフレッシュ工事と安定した賃料収入を見込めるようになり、個々のオーナーは長期的に安定した経営を実現することができる。

　賃貸住宅経営においては、安定した入居者確保のため、定期的な建物の美観維持工事等（リフレッシュ工事）が必要となる。「リフレッシュ工事金積立制度」は、パナホームの賃貸住宅のオーナーが、工事に必要な資金の一部を毎月積立てることで将来の費用負担に備えられるよう制度として整えたものだ。オーナーは、この制度を利用して定期的なリフレッシュ工事を確実に行うことで、築年数が経過した後も建物の美観を維持しながら資産価値の保持が可能となる。同社は、今後「リフレッシュ工事金積立制度」の普及を図るとともに、パナホームの賃貸住宅のオーナーに向けた経営サポートメニューのさらなる拡充を目指す。

http://jp.ibtimes.com/articles/28229/20120321/1332295200.htm

賃貸経営については様々なハードルがありますが、安定収入を得るために非常に効率的な手法の一つです。

このブログでは、賃貸経営に有用なニュースやコンテンツを取り上げていきたいと思います。

まずは…

「アパートを発電所に」日本家主地主協会が3月にオーナー向けセミナー」

　NPO法人日本地主家主協会(岡田光雄理事長)は賃貸住宅オーナーを対象に、「あなたのアパートを発電所に!　勝ち組大家さんの賃貸経営セミナー・実務相談会」を3月20日、東京・三軒茶屋で開く。太陽光発電のメリットと、東京都の補助の周知の一環として開催するもので、東京都環境局から招いた講師が、「耐震工事の際は併せて創エネ!　東京都創エネルギー機器補助事業について」と題して解説する。これに続く第2・3部では、「あなたのアパートを発電所に、高利回りで空室対策にも有効」、「勝ち組大家さんの不動産会社との付き合い方」をそれぞれテーマにした講演を予定している。

　参加費無料。定員100人。時間は午後1時から4時30分。会場は、三軒茶屋分庁舎・世田谷区民会館別館5階(世田谷区太子堂2の16の7)。

http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN201203050005.html

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賃貸経営の上で、一番重要なのは収益効率ですね。より価値の高い物件を持つことで、空室率を下げたい…そのためには、やはり付加価値を上げることが必要だと思います。

太陽光発電はエコイメージも強いですし、付加価値の一つですよね。